经济法考点精讲 | 第2章 民事法律制度 · 用益物权

经济法考点精讲 | 第2章 民事法律制度 · 用益物权

核心内容

• 用益物权的概念：依据《中华人民共和国民法典》第三百二十三条，用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其支配的是标的物的使用价值，与支配交换价值的担保物权相对。用益物权以不动产为主，且多有期限。
• 用益物权的五种类型：民法典规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。前四类以土地为客体，地役权则以需役地与供役地的关系为内容，客体可以是土地或建筑物。
• 土地承包经营权：依据《中华人民共和国民法典》第三百三十条，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；依据第三百三十二条，耕地的承包期为 30 年，草地的承包期为 30 年至 50 年，林地的承包期为 30 年至 70 年，承包期届满后依照法律规定继续承包。土地承包经营权人可以自主经营，也可以将土地经营权流转给他人。
• 建设用地使用权：依据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条，建设用地使用权是依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。依据第三百四十八条，建设用地使用权自登记时设立；出让方式取得的，应当签订书面出让合同并支付出让金。
• 住宅建设用地使用权的自动续期：依据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。注意「自动续期」仅限住宅，不能扩大适用于工业、商业用地。
• 宅基地使用权：依据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关规定。
• 居住权的设立：依据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。依据第三百六十八条，居住权无偿设立（当事人另有约定的除外），设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
• 居住权的限制与消灭：依据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。依据第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记。居住权具有人身专属性，不能脱离特定权利人而流转。
• 地役权的设立：依据《中华人民共和国民法典》第三百七十二条，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产以提高自己不动产的效益。依据第三百七十四条，地役权自地役权合同生效时设立；当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。这与建设用地使用权「登记设立」的规则不同。
• 地役权的从属性：依据《中华人民共和国民法典》第三百八十条、第三百八十一条，地役权不得单独转让、不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等转让、抵押的，地役权一并转让、抵押，但合同另有约定的除外。地役权具有从属性与不可分性。
• 用益物权与担保物权的区别：① 支配对象——用益物权支配使用价值，担保物权支配交换价值；② 权利内容——用益物权以占有、使用、收益为内容，担保物权以优先受偿为内容；③ 期限——用益物权多有约定期限，担保物权随主债权存续；④ 设立方式——不动产用益物权原则上登记设立（土地承包经营权、地役权为例外），不动产抵押权亦登记设立。
• 用益物权的保护：用益物权受到侵害的，权利人可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状、损害赔偿；因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据《中华人民共和国民法典》第三百二十七条获得相应补偿。

易错点

记忆口诀

考试分值

该知识点多以单项选择题、多项选择题和案例分析题出现，预计分值约 6 分；居住权与地役权的设立时点、住宅用地自动续期是高频考点。

经典例题

1.【单项选择题】依据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条，居住权设立的时点是（　）。

A. 居住权合同成立时　B. 居住权合同生效时　C. 办理居住权登记时　D. 居住权人实际入住时

2.【多项选择题】依据《中华人民共和国民法典》，下列表述中正确的有（　）。

A. 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立　B. 建设用地使用权自登记时设立　C. 地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人　D. 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期

常见问题（QA）

Q1：居住权有哪些限制？如何消灭？

A1：依据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。依据第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记。居住权具有人身专属性，只能由特定的居住权人享有，不能作为财产流转。

Q2：地役权与相邻关系有什么区别？

A2：相邻关系是法律对不动产相邻各方之间权利义务的法定安排，基于不动产的相邻位置当然发生，无须约定，内容以必要便利为限；地役权是基于合同约定、利用他人不动产以提高自己不动产效益的用益物权，内容可以超出必要限度，自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人，且不得单独转让、抵押。前者是法定，后者是约定。

Q3：这个知识点通常怎么考？

A3：常考：① 判断各类用益物权的设立时点（承包合同生效、建设用地登记、居住登记、地役合同生效）；② 承包期的具体年限；③ 住宅建设用地自动续期（易被扩大适用于非住宅）；④ 居住权不得转让继承、住宅不得出租（另有约定除外）；⑤ 地役权的从属性（不单独转让、不单独抵押）。案例分析题常以「某合同是否生效、物权是否设立、能否对抗第三人」设问。

依据：中国注册会计师协会 官方考试大纲　来源：中国注册会计师协会 https://www.cicpa.org.cn/
说明：2026 年注册会计师全国统一考试：专业阶段 2026 年 8 月 29—30 日（6 科），综合阶段 2026 年 8 月 30 日；准考证打印 2026-08-11 至 08-30；机考。专业阶段单科成绩 5 年内有效，全部科目合格后方可报考综合阶段。如辅导教材内容与最新颁布的法律法规及监管要求有抵触，以最新颁布的法律法规为准。
本文内容依据官方考试大纲与现行法律法规整理，仅供参考，具体以官方教材及现行法律法规原文为准。如遇政策调整，请以中国注册会计师协会及中国证券监督管理委员会的官方公告为准。