2010年房地产估价师考试《经营与管理》真题及答案(7)

参考答案及解析

 

　　一、单项选择题

　　1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A

　　二、多项选择题

　　1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

　　三、判断题

　　1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×（2）P₂=A₁/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]ⁿ}

　　=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]⁶⁰}=386840.23元

　　（3）P3=A₂/i[1-1/（1+i）ⁿ]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）⁶⁰]=55652.36元

　　（4）P=P₁+P₂+P₃=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元

　　（5）5年后的终值为：F=P（1+i）ⁿ=942492.59元×（1+0.25%）⁶⁰=1094815.21元

　　（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元

　　（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

　　（二）解：

　　1．编制资本金现金流量表

　　（1）甲方案的资本金现金流量见下表。

资本金现金流量表（单位：万元）

 

项目＼年末	0	1～5	6～1O	11～15	16～19
现金流入（租金）	0	150	157.50	165.38	173.65
现金流出	300	82.21	84.09	41.35	43.41
购置成本	300
年经营费用		37.50	39.38	41.35	43.41
年还本付息		44.71	44.71
净现金流量	-300	67.79	73.41	124.03	130.24

 

　　年还本付息A=Pi（1+i）ⁿ/[（1+i）ⁿ-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元

　　（2）乙方案的资本金现金流量见下表。

资本金现金流量表单位·万元

 

项目＼年末	0	1～5	6～1O	11～15	16～19
现金流入（租金）	0	120	120	190	190
现金流出	400	82.21	35	35	35
购置成本	400
年经营费用
年还本付息		35	35	35	35
净现金流量	-400	85	85	155	155

 

　　2．用差额投资内部收益率法进行方案比选

　　（1）进行单一方案评价

　　NPV_甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）⁵]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）⁵]×1/（1+15%）⁵+12403/15%×[1-1/（1+15%）⁵]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）⁴]×1/（1+15%）¹⁵}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元

　　因为NPV_甲>0，所以甲方案可行。

　　NPV_乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）¹⁰]+155/15%×[1-1/（1+15%）⁹]×1/（1+15%）¹⁰}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元

　　因为NPV_乙>0，所以乙方案可行。

　　（2）用差额投资内部收益进行方案比选

　　因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。

 

项目＼年末	0	1～5	6～1O	11～15	16～19
乙/万元	-400	85	85	155	155
甲/万元	-300	67.79	73.41	124.03	130.24
（乙-甲）/万元	-100	17.21	11.59	30.97	24.76