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　　提问：房姐好，新人提问: 首付200，计划500以内上车。1.来广营北纬四十度一居，（两居要小600了，且不能高贷）有学区（景山分校）有阿里总部2024年建成利好，2.阜通到望京南一线老破小2居，成熟，12号线建好以后也提高便利度，3.三元桥，西坝河，12，17号线即将建成利好，离市区近 这三个怎么选呢？还有这些和双井，团结湖那边，东三环，东四环怎么比较呢？感谢！

　　回答：随着望京扩张的需要，来广营承接一部分需求不过当下价格偏高，三元桥和西坝河价格贵，未来发展天花板明显 望京南老破大的价值要更大，老破小不如位置更好的东三东四 2>1>3

　　提问：[新人首问] 房姐您好，非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的学区房怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西海还是不太明确。学区因素第一考虑，谢谢

　　回答：学区最大的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价最低的入。

　　提问：您好房姐。新人首问，烦劳指教。 非京户，单身，名下无房，10年北京社保，首房首贷，手头购房资金准备比较充足，3500，有新公司在运营，公司流水也不错，银行的朋友提醒可以做经营贷买房，不过提议在东西城，这位置我有些犹豫，中介的朋友也建议缓一缓这个地段。 买房主要为了主要保值增值，同时结合家人自住，海淀，朝阳，西城，东城都可以。计划参考您的自住+学区房分开配置，自住+西城老破小？可接受5-8年更换。目前看过御玺现场，和嘉园在一起，感觉升值想象空间偏弱。其他在看的有清河橡树湾，望京橄榄城，西城中信城。中介也在推荐四季青的新盘，还有朋友也提过朝阳的使馆一号院。随时可入，想请房姐推介下楼盘及合适的价格区间。多谢。

　　回答：你好，西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比。 后面这几个盘对比排序： 望京橄榄城>西城中信城>清河橡树湾 非京户，单身不建议这么早考虑西城学区老破小，买望京 最稳，橄榄城不错。

　　提问：你好，有空请指点一下：我工作在通州，老公工作在北四环，孩子上初中在广渠门附近，目前通州滨江帝景有套两居市值460万左右，大厂有三套小房子市值300万左右，家庭年收入70万左右。因为孩子一直在东城上学租房，房租15000元\/月，通州和大厂的房子都空置没有出租，目前琢磨房租太高，还不如把四套房子都卖了在双井或7号线沿线买一个两居，自己能住也保值，另外还有两个方案是四套卖完后在运河湾换一个大三居，或者卖大厂三套在城里地铁沿线贷款买一个老破小，因为孩子已经初中不用考虑学区。这三个方案哪个更靠谱，或者您还有别的更好的方案？请指点。最近看了双井附近的房子，富力城、时代国际、首城国际，时代国际的南北通透两居、全南三居和富力城的两居，首城国际的两居，合生国际家园两居怎么选？谢谢

　　回答：你好，一线城市不建议置换，成本太高，一进一出税费吃掉利润。 大厂3套可以出手，滨江帝景还不错，建议保留 抵押融资增加首付。 自住建议买双井，首城国际还不错。 时代国际的房子大多都太吵了，正对这广渠路，升值潜力一般。 富力城自住也还不错。 这几套房给的信息太少，具体还是看价格

　　提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢

　　回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

　　提问：你好房姐，我家的情况是包括父母在内，所有人的北京购房资格都用完了，目前手里还有现金1000万，因为现在无业，想追求点月现金流用作生活费，住宅出租收益率低，另外留着现金也贬值。问题一：我现在的想法是成立公司，以公司名义购入9套或者10套商住公寓，出租收取租金或者经营民宿，这样即可以抵御通胀，又可以获取固定收益，这个想法可行吗？问题二：如果可行，买哪个项目的商住比较好呢？目前看了茶贸国际，中海城紫鑫阁，自主城，七克拉