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简答题 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1．5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0．2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。

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解析: (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×(1-10%)=972000(元)
(2)计算总费用。
①年管理费=972000×3%=29160(元)
②年维修费=2500×1800×1．5%=67500(元)
③年税金=25×1800=45000(元)
④年保险费=2500×1800×0．2%=9000(元)
年总费用=①+②+③+④
=29160+67500+45000+9000=150660(元)
(3)计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益一年总费用
=972000-150660=821340(元)
(4)计算房屋纯收益。
①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。
年(折旧费)贬值额=建筑物重置价使用年限=2500×1800÷48=93750(元)
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价一年(折旧费)贬值额×已使用年数
=2500×1800-93750×1
=4406250(元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率
=4406250×8%=352500(元)
(5)计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益一房屋年纯收益
=821340-352500=468840(元)
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：
50-3=47(年)
P=468840／6%×[1-1／(1+6%)47]=7308760(元)
单价=7308760÷1000=7309(元／平方米)
(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元／平方米。
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