（1）已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

　　（2）处于更新改造过程停止使用的固定资产，不计提折旧；

　　（3）因大修理而停用的固定资产，照提折旧。

2.固定资产折旧方法

　　企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式合理选择折旧方法。

　　（1）年限平均法

　　年折旧额＝（原价－预计净残值）÷预计使用年限

　　（2）双倍余额递减法

　　年折旧额＝期初固定资产净值×2/预计使用年限

　　最后两年改为直线法。

　　（3）年数总和法

　　年折旧额＝（原价－预计净残值）×年折旧率

四、固定资产后续支出（★★）

　　1.符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除计入营业外支出。

　　2.与固定资产有关的修理费用等后续支出，发生时计入当期管理费用或销售费用。

　　3.经营租赁租入固定资产的改良支出，通过“长期待摊费用”科目核算。

五、固定资产处置的账务处理（★）

　　通过“固定资产清理”科目核算。固定资产处置净损益（资产处置损益）＝公允价值－账面价值

第四章　投资性房地产（★★）

一、投资性房地产的范围 （★）

二、外购的投资性房地产（★）

　　外购投资性房地产的成本，与固定资产相同。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

三、投资性房地产的后续计量（★）

　　同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

四、投资性房地产的转换（★★）

成本模式下的转换

公允价值模式下的转换

借：投资性房地产 　　　
　　累计折旧
　　贷：固定资产　　　
　　　　投资性房地产累计折旧

借：投资性房地产——成本
　　累计折旧　　　　　　　
　　公允价值变动损益（借方差额）
　　贷：固定资产　　　　　　　
　　　　其他综合收益（贷方差额）

借：其他业务成本
　　贷：投资性房地产累计折旧
借：银行存款
　　贷：其他业务收入

借：投资性房地产——公允价值变动
　　贷：公允价值变动损益
借：银行存款
　　贷：其他业务收入

借：固定资产　　
　　投资性房地产累计折旧
　　贷：投资性房地产　
　　　　累计折旧 　

借：固定资产　　
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　 　　 ——公允价值变动
　　　　公允价值变动损益（或借记） 　
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