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　　快到年末了，和大家总结下2020年的上海楼市

　　大概就是两件事情：第一件事情，我们大概在什么样的时间点去买是比较合适的，第二件事，应该买什么项目/户型/总价段

　　每个人的需求都不一样，所以相比较而言，后一件事是我们所有人需要自己去考量和判断的

　　对于整个上海楼市来说，今年有一个非常重要的时间点，整个楼市的根本性逆转发生在今年的8月份

　　非常多的项目，在八月前后开盘的市场反馈是完全不一样的

　　许多项目可能没有做任何事情。在同一地点，同一产品，同一地区，由于其开放时间是今年八月之后，因此识别率突然显着提高。

　　这足以说明上海的房地产市场自八月以来已进入攀升阶段，房地产市场的复苏非常明显。

　　这种第一手住房的趋势将一直持续到明年年初，因为明年随着大量项目进入市场，这种热情将持续下去。如果去年有购房计划，那么明年五月之前仍然是一个窗口期。在这段时间内，您需要抓紧时间做出判断。

　　第二是关于二手房。我们已经提取了过去3年的二手房数据。上海的月平均销量为20,000辆，交易量非常可观。

　　疫情过后，房地产市场的交易量一直保持在20,000单位以上，并且在过去三年中几乎没有这个数字

　　9月，二手房交易量达到3万多套，这是2016年以来上海二手房交易总量的峰值。到2020年10月，二手房交易量下降到28,469套。这是否意味着房地产市场已经降温？

　　并不是的。十月份交易数量下降的根本原因是银行没有信贷

　　因此，这个房地产市场的热情实际上得到了维持，甚至将持续到明年。2021年，银行将再次获得足够的信贷，整个二手房的交易量肯定会显着增加。

　　应该理解，二手房不仅释放购买力，而且还是获得购买力的重要途径。许多人通过出售房屋来购买房屋。二手房流动性的增加肯定会促进二手房的恢复。

　　因此，在房地产市场上涨的时候，对我们来说提前选择房屋将是更正确的选择。不仅仅是因为房价会上涨，而且在彩票政策下，无法动摇的焦虑情绪使许多人无法做出明智的决定。

　　我们必须意识到，我们可以在正确的时间冷静地选择正确的地方

　　我想谈的第三件事是预售证书的价格实际上有一定的规律

　　上海有几种定价方式。首先是滨江线，该线今年已累计冲刺至13万条。第二个是内圈。在今年上半年，内圈的预售证书仍为100,000，与中央圈的水平大致相同。但是，从明年开始，内圈将有大约20,000套的大量供应。

　　北外滩相对较好的地块预计将超过120,000，这在将来也将成为内环的价值。

　　最后要说的是外圈

　　目前整个上海郊环线带地铁属性的项目，价格都在4万+，而很多没有地铁规划的项目也大有往4万+去冲的势头

　　在2019年楼市不是特别好的时候，上海单价涨幅最高的地方在安亭，从25000左右的价格直接提升到43000左右

　　里面有几个原因

　　首先是安亭基数够低，有足够的上升空间。这也是远郊区域的特质，受到一些利好就很快会有价格的提升

　　第二个，当价格足够低，就有勇气给到合适的预售证价格，这一点很重要，对于预售房来说，预售证的审批是很严格的

　　所以目前的变化还是会发生在郊环位置

　　那，下一个会发生变化的地方在哪？

　　老上海人都了解，上海有一个5年规律，每5年一定会有一个红利特别大的发展区域，屡试不爽

　　第一个，毫无疑问就是1990年的陆家嘴，因为整个浦东都是从那里开始的，陆家嘴的开发造就了目前整个大盘的房价

　　下一个5年，上海给自己找到了一个很好的城市副中心——徐家汇

　　所以在那5年时间里面，上海除了人民广场、陆家嘴，还有徐家汇，整个上海的骨架就在此基础上延伸开了