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一、单项选择题

　　1、收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A.收益能够准确预测

　　B.风险能够准确预测

　　C.收益或风险其一可以准确预测

　　D.收益和风险都能够准确预测

　　2、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.159.56

　　B.168.75

　　C.169.39

　　D.277.70

　　3、某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

　　A.313

　　B.329

　　C.417

　　D.446

　　4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

　　A.5061.44

　　B.5546.94

　　C.5562.96

　　D.6772.85

　　5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率 20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　)万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　6、某商铺建筑面积为5000┫，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/┫;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.5208

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其 他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为 (　)万元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.195

　　B.210

　　C.213

　　D.217

　　10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A.13

　　B.15

　　C.16

　　D.17