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　11、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为 20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　)万 元。

　　A.1372.7

　　B.1309.9

　　C.953.9

　　D.900.6

　　12、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.228.23

　　B.229.36

　　C.224.74

　　D.223.63

　　13、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

　　A.276

　　B.283

　　C.284

　　D.291

　　14、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(　)万元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　15、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。【2011年真题】

　　A.5061.44

　　B.5546.94

　　C.5562.96

　　D.6772.85

　　16、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是(　)万元。

　　A.40

　　B.-39.22

　　C.39.22

　　D.0

　　17、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

　　A.价格

　　B.租金

　　C.潜在毛收入

　　D.净收益

　　18、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为(　)万元。【2011年真题】

　　A.500

　　B.750

　　C.800

　　D.1000

　　19、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

　　A.7.65%

　　B.8.75%

　　C.9.42%

　　D.10.19%

　　20、建筑物净收益=(　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

　　A.建筑物重置价

　　B.建筑物现值

　　C.土地价格

　　D.房地产价格

　　21、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　)万元。

　　A.130.0

　　B.119.2

　　C.117.5

　　D.120.0