2017房地产估价师《理论与方法》章节练习第七章（9）答案

四、简答题

　　1、

　　【正确答案】：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

　　(1)商店一层价格的测算

　　租赁期限内年净收益=200×240×(1-25%)×12=43.20万元

　　租赁期限外年净收益=200×270×(1-25%)×12=48.60万元

　　V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90万元

　　(2)商店二层价格的测算

　　年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40万元

　　V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52万元

　　(3)该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算

　　460.90+313.52=774.42万元

　　2、

　　【正确答案】：该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

　　(1)商店一层价格的测算：

　　租赁期限内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)

　　租赁期限外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)

　　

　　=375.69(万元)

　　(2)商店二层价格的测算：

　　年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)

　　

　　=229.21(万元)

　　该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90(万元)