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三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。

　　2、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取信息所起的作用是相同的。

　　3、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。

　　4、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：该地产的收益价格为：

　　5、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/┫)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/┫)。

　　乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2.5=360(元/┫)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/┫)。

　　则投资乙地块比甲地块更经济。

　　6、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。

　　7、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：P=(16-8)/(10%-2%)=100万

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。

　　9、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

　　11、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

　　12、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

　　13、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选取同一时期的国债利率或银行存款利率

　　14、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P251。

　　15、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

　　16、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参

　　17、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：这是资本化率和报酬率的区别所在。

　　18、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。

　　19、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。