甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1－4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
10．该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。
A．采取人工加固措施
B．降低地下水位
C．用大型土石方修筑地基
D．按条形基础砌筑
11．该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）㎡。
A．2916．67
B．3250．00
C．3437．50
D．3500．00
12．乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
13．甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。
A．典型合同
B．双务合同
C．主合同
D．从合同
14．甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/㎡。
A．3228．73
B．3268．86
C．3346．91
D．3382．26
15．乙公司签订保险合同的当事人为（ ）。
A．丙商业银行
B．丁财产保险公司
C．甲公司
D．乙公司
2009年试题参考答案
一、单项选择题
1．A 2．A 3．B 4．C 5．A 6．D 7．B 8．A 9．D 10．D
11．C 12．A 13．D 14．A 15．C 16．C 17．A 18．B 19．C 20．A
21．B 22．C 23．D 24．A 25．B 26．C 27．D 28．D 29．B 30．D
31．C 32．B 33．B 34．B 35．C 36．B 37．B 38．D 39．C 40．D
二、多项选择题
1．ABCD 2．ACDE 3．ADE 4．BCDE 5．BCDE
6．AB 7．ACDE 8．ABD 9．ADE 10．ABC
11．ABBD 12．ABE 13．ABBD 14．ABDE 15．CDE
三、判断题
1．√ 2．√ 3．√ 4．√ 5．√ 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√
11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．×
21．× 22．× 23．√ 24．× 25．× 26．× 27．√ 28．× 29．× 30．×
31．× 32．√ 33．× 34．× 35．× 36．√ 37．× 38．× 39．√ 40．√
四、综合分析题
1．BD 2．C 3．A 4．AB 5．B
6．A 7．C 8．BC 9．B 10．AB
11．B 12．AC 13．ABC 14．B 15．BD
解 析
一、单项选择题
3．商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
15．房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100万元×5‰＋900万元×2．5‰＋1000万元×1．5‰＋400万元×0．8‰＝4．57万元。
20．从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。2000元×4%＝80元。
21．城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。200万元×5%（营业税率）×5%＝0．5万元。
34．投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。即：就收益而言，股票>投资基金>债券。
39．《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元×20%＝60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金15万元，共计135万元。
三、判断题
37．环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度。则该市2009年国民经济预计环比发展速度为110%。
四、综合分析题