有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元-考呗网题库移动版

简答题 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。

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解析: (1)年总收益=2×365×1000×5=3650000(元)
(2)年总费用：365000b×2%+3500×5000×(1．5%+0．2%)+3650000×17．5%=1009250(元)
(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750(元)
(4)房地产总价=2640750／7%×[1-1／(1+7%)^50-2]=36258750(元)
(5)测算建筑费用及专业费用=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)
(6)利息=地价×[(1+6%)²-1]+19250000×[(1+6%)^-1]=0．1236×地价+1155000
(7)开发商利润=(地价+19250000)×20%=0．2×地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-(0．1236×地价+1155000)-(0．2×地价+3850000)地价=9069016(元)

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