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1、某商业楼建筑面积为5000m2，于2012年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2013年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2013年3月1日起至2053年2月28日止。在2014年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B、按建筑物耐用年限计算

C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D、按建筑物已使用年限计算

、采用收益法估价时，下述观点错误是(　)。

A、收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算

B、价值时点应设定为2014年3月1日

C、净收益中应扣除建筑物折旧额

D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

、估价机构评估出该商业楼在2014年3月1日公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

A、2800

B、2940

C、4000

D、4200

、假设在2015年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2014年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)。

A、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C、业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D、该500万元可再次抵押

2、某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间

第一期20万m2第1年6月第3年6月第3年1月

第二期15万m2第4年6月第5年6月第5年1月

第三期15万m2第5年6月第6年6月第6年1月

由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。

、房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是(　)。

A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

、在确定开发完成后的房地产价值时，应采用(　)。

A、目前住宅市场价格

B、未来住宅市场价格，折现至价值时点

C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

、在确定开发成本时，应采用(　)。

A、该开发公司测算的开发成本

B、现时的客观开发成本

C、各期销售时的客观开发成本

D、各期开发时的客观开发成本

、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括(　)。

A、销售费用、销售税费和开发利润

B、销售费用、销售税费和所得税

C、销售费用、销售税费和购地税费

D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

3、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。

、商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是(　)。

A、经营内容多，业态多样

B、产权分散复杂

C、装修高档且复杂

D、收益性

、下列属于影响商业房地产价格主要区位状况的是(　)。

A、生活服务设施

B、交通条件

C、集聚程度

D、环境质量

、下列属于影响商业房地产价格主要实物状况的是(　)。

A、地段繁华程度

B、楼层

C、建筑密度

D、无形价值