【答案解析】 本题考查的是收益法。净收益等于有效毛收入减去运营费用。运营费用是指维持房地产正常使用或菅业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，净收益中不应扣除建筑物折旧额。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价。估价机构向委托人提交的估价结果应该是公开市场价值，为4000万元。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是抵押物增值。该500万元可再次抵押。注意再次抵押价值与抵押物添加增值的不同。
2、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。
3、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖;一类是长期投资经营。参见教材P101。
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括：地段繁华程度;交通条件;临街状况;楼层。参见教材P102～103。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局;净高;面积;装饰装修;无形价值。参见教材P104～105。
4、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(万元)。或800÷3.5=228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元×0.7=160万元，1、2层合计228.57万元+160万元=388.57万元，400-388.57=11.43(万元)。
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。首先应按当地房地产市场价格变化进行价值分析，因此选项A正确。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力。
5、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。工厂改建为超市，生产用房改为非生产用房，建筑物寿命会延长的，建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为38年。
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530万元，建筑物净收益=4500×8%=360万元(a=v×r)，土地的净收益=房地产净收益–房屋净收益=530-360=170万元，则土地的价值=a/r=170/6%=2833万元，房地产价值根据直接资本化法为=4500+2833=7333万元。
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项A错误，应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用。 选项C错误，项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。
6、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，旅馆房地产往往具有多种功能。
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，报酬率取值偏小，收益价格偏高。运用收益法计算价值时，价格偏高。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。交通条件是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，
编辑推荐：
注册房估师考试各章节精华考点及试题
2019年房地产估价师准考证打印时间汇总
预告丨2019房地产估价师真题及答案!考试得分早知道!
（责任编辑：）
共2页,当前第1页
