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4、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款(　)万元。

A、11.43

B、11.77

C、22.86

D、23.53

、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是(　)。

A、若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B、若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C、若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用、房地产折旧额

D、若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用

、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为(　)。

A、房屋所有权注销登记

B、房屋所有权初始登记

C、房屋所有权变更登记

D、房屋所有权转移登记

、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示(　)。

A、该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B、如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C、如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D、如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

5、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

、如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是(　)。

A、该宗商业房地产的收益年限为28年

B、该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

C、该宗商业房地产的收益年限为38年

D、该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

、若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为(　)万元。

A、6625

B、7333

C、7571

D、8833

、下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中，正确的是(　)。

A、项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B、项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C、项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D、项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

6、某房地产估价机构采用比较法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000元/㎡，收益价格为6000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

、下列关于旅馆房地产估价特点的表述中，错误的是(　)。

A、转让少且一般为整体转让

B、功能单一

C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力

、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是(　)。

A、空置率取值偏大

B、报酬率取值偏小

C、运营费用率取值偏大

D、租金增长率取值偏小

、旅馆房地产估价时，影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况是(　)。

A、周围环境

B、位置

C、交通条件

D、地段繁华程度

答案

阅读理解

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。如果求建筑物折旧年限，土地使用权到期对建筑物不予补偿，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41年。土地使用权到期对建筑物给予补偿：按建筑物耐用年限计算。

【正确答案】 C