答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】：D
【答案解析】：收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
2、
【正确答案】：B
【答案解析】：分两步求解：
(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
求得A=15.97
(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格
3、
【正确答案】：D
【答案解析】：偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。
4、
【正确答案】：A
【答案解析】：折现率=6%+6%*25%=7.5%
6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44
5、
【正确答案】：A
【答案解析】：该商场在2005年10月的价值最接近于：
6、
【正确答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。
7、
【正确答案】：A
【答案解析】：该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40
8、
【正确答案】：B
【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：
9、
【正确答案】：B
【答案解析】：该房地产的收益价格为： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(万元)。
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。
11、
【正确答案】：D
【答案解析】：该房地产的收益价格为：
12、
【正确答案】：A
【答案解析】：该房地产的收益价格为：
13、
【正确答案】：A
【答案解析】：该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。14、
【正确答案】：A
【答案解析】：则该宗房地产的收益价格最接近于：
V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]×1/(1+8%)3=281.3(万元)，选项中最接近的一个为A，280万元。
15、
【正确答案】：A
【答案解析】：折现率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
16、
【正确答案】：B
【答案解析】：(1+名义利率)=(1+实际利率)(1+通货膨胀率)，所以，名义利率=12.2%，房地产投资商的净收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22
17、
【正确答案】：A
【答案解析】：有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
18、
【正确答案】：C
【答案解析】：土地净收益=1080000-540×400=864000
土地价值=864000/0.108=8000000
19、
【正确答案】：D
【答案解析】：抵押贷款常数RM为：
20、
【正确答案】：B
【答案解析】：根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。