二、多项选择题
1、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
2、
【正确答案】：AE
【答案解析】：参见教材P收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
3、
【正确答案】：ACE
【答案解析】：运营费用是从估价角度出发的，同城不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
4、
【正确答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。
5、
【正确答案】：CDE
【答案解析】：
6、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。
7、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。
8、
【正确答案】：CE
【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
9、
【正确答案】：AC
【答案解析】：直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。
10、
【正确答案】：ABE
【答案解析】：剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
21、
【正确答案】：D
【答案解析】：土地的净收益_50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。