有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别-考呗网题库移动版

简答题 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1．5—2之间时，容积率每增加0．1，宗地地价比容积率为1．5时增加2%。该城市2005—2009年，每年地价指数上升1%。

要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。

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解析: (1)应用下列公式进行评估：
P=Pˊ×交易时间修正X交易情况修正X容积率修正X区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

容积率

1.6

1.7

1.8

1.9

修正系数

100

102

104

106

108

(3)年期修正：
KA=KD=[1-(1+6%)^-40]／[1-(1+6%)^-38]=1．0135
KC=[1-(1+6%)^-40]／[1-(1+6%)^-39]=1．0066
(4)参照物地价修正：
A：2200×1．01×100／99×104／102×100／99×1．0135=2343(元／平方米)
B：2400×1．01×104／106×100／102=2332(元／平方米)
C：2300×1．01×1．0066=2338(元／平方米)
D：2100×1．012×100／98×104／102×100／99×1．0135=2282(元／平方米)
(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324(元／平方米)

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要求：试评估该宗地地价。

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