（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4.维修义务
（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外
（2）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
5.一房二租
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
①已经合法占有租赁房屋的；
②已经办理登记备案手续的；
③合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
6.买卖不破租赁
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
7.房屋租赁中的承租人的优先权
①出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买权。
②出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
③承租人不享有优先权的情形
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
a.房屋共有人行使优先购买权的；
b.出租人将房屋出卖给近亲属;
【提示】近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。
c.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；
d.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【考点16】借款合同
1.利息不得预先扣除
借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
2.提前还款
借款人可以提前偿还借款，但当事人另有约定的除外。借款人提前偿还借款并主张按照实际借款期间计算利息的，人民法院应予支持。
3.民间借贷的利息与利率
（1）关于借期内利息
①未约定
借贷双方没有约定利息，出借人不得主张支付借期内利息。
②约定不明
除自然人之间借贷外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。
【提示】自然人之间的借款利息
（1）自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
（2）但自然人之间的借款合同有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催告后，借款人仍不偿还的，出借人可以要求借款人偿付逾期利息。
（2）关于借期内利率
①年利率≤24%
借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
②年利率＞36%
借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
（3）关于逾期利率
①有约定
借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
②未约定或约定不明
Ⅰ既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
Ⅱ约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
（4）逾期利率与其他违约责任
出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
【考点17】保证
1.保证合同
保证合同应当以书面形式订立，下列情况中，保证合同也成立：
（1）第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的。
（2）主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的。
2.保证方式
（1）一般保证：先诉抗辩权
在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，一般保证人对债权人可以拒绝承担保证责任。法律另有规定的除外。
（2）连带责任保证
当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
3.保证责任
（1）债权人转让债权
在保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。
（2）债务人转让债务
债权人许可债务人转让部分债务未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让部分的债务，不再承担保证责任。
4.共同担保（保证、抵押并存）
（1）物保由主债务人提供：先主后次
债权人应当首先执行主债务人提供的物保，保证人在物保不足清偿时承担补充清偿责任。（2）物保由第三人提供：没有先后顺序
①债权人可以执行第三人的物保，也可以首先要求保证人承担保证责任。
②提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿，但不能向另外一个担保人追偿。
【考点18】抵押
1.流押条款
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但是，该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。
2. 抵押权的设立
（1）不动产（登记生效）
不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。
（2）动产（登记对抗）
以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记的，不得对抗善意第三人。
3.抵押物的出租
（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
4.抵押物的转让
（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
5.物上代位性
在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
第六章 增值税法律制度
【考点1】视同销售
1.视同销售货物的情形
（1）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费。
（2）将自产、委托加工或购进的货物作为投资。
（3）将自产、委托加工或购进的货物分配给股东或者投资者。
（4）将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送他人
（5）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（6）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2.组成计税价格
（1）不征消费税的
组成计税价格=成本×（1＋成本利润率）
（2）征收消费税的（从价定率计征消费税的）
组成计税价格=成本×（1＋成本利润率）÷（1－消费税税率）
【解释】视同销售行为发生时，应计算销项税额，其销售额的确定按照下列顺序：（1）按照纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（2）按照其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（3）按照组成计税价格确定。
【考点2】增值税的纳税义务发生时间
销售货物或者提供应税劳务的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
（1）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天；无书面合同或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。
（2）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天；但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。
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