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解析: 1.根据题干，本题考査租赁合同法定最长租赁期限，属于纯知识点考査。适用《民法典》第705条第1款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
2.租赁登记备案属于房产部门行政管制措施，未办理登记不影响租赁合同的效力。《民法典》第706条规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”此外，租赁合同约定“本合同自双方到房产管理部门办理租赁登记备案手续之日起生效”。该合同是对合同的生效附停止条件。但因双方当事人已经按照合同约定履行了各自的权利义务，是通过履行的方式弥补形式瑕疵，通过默示合意改变了合同约定的生效条件，因此，未备案登记不影响合同的效力。
3.本问题考查租赁合同权利义务的概括承受、买卖不破租赁。依据《民法典》第725条的规定，甲乙之间成立租赁合同法律关系，互负租赁合同之债，出租人乙于租赁期间将建筑物二楼出让给丙公司，丙公司受让成为该部分建筑物所有权人，不影响租赁合同效力，丙公司替代原乙公司在租赁合同中的地位，概括承受租赁合同权利义务。因在所有权变动之前，承租人甲公司已于2017年1月15日向乙公司支付2017年全年的房屋租金，出租人就该期间的租金请求权因清偿而消灭，丙公司从乙公司处承继相关的权利义务，应以乙公司的权利义务范围为限，自然无该部分的租金请求权。至于丙公司之损失如何寻求救济，应依据丙公司与乙公司之间法律关系而定，即丙公司可以主张乙公司承担违约损害赔偿责任，或基于不当得利制度向原出租人乙公司要求偿还部分租金。
4.关于乙丙之间的买卖合同效力，应适用《民法典》第728条的规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。
5.本问题考查法定解除权的适用情形及解除权异议期间问题。甲公司解除权是否成立，应适用《民法典》第563条第1款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”的规定。解除权是否超过异议期间，《民法典》第565条第1款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”当事人可以在合同中约定相对人的异议期限以及当事人请求司法确认解除合同效力期限的问题，但如果未有约定，则应默示推定为在合理期限内提出，不宜漫无限制，应根据具体案件来确定，此乃为使法律关系尽早确定所必需。
6.本题考査行使解除权的方式。《民法典》对此作出了一定的修改。《民法典》第565条第2款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”实务中，不少当事人不釆取通知对方的方式行使解除权，而是直接向法院起诉或者申请仲裁请求解除合同，《民法典》认可了这种行使解除权的方式。起诉或申请仲裁后，起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方也能达成解除通知的效果。如果经实体审理后确定行使解除权符合法律规定或当事人约定，该副本送达对方时合同解除。
7.《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案甲公司不再履行《房屋租赁合同》构成违约，原则上“应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，但是乙公司能否要求甲公司继续履行须适用《民法典》第580条第1款之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未请求履行。”
8.《房屋租赁司法解释》第11条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，A栋三楼房屋所有权移转至丁公司后，丁公司取代乙公司成为A栋三楼房屋的出租人，承租人甲公司对A栋三楼房屋进行装修时，应当征得丁公司的同意，但承租人甲公司未征得丁公司的同意，丁公司有权要求甲公司承担损害赔偿责任。
当事人之间的法律关系如图1- 14所示：
【答题要点】
1.该合同条款部分无效。本案《房屋租赁合同》约定租期为25年，超过了《民法典》第705条规定的最长租赁期限20年。依据法律规定，该租赁合同的实际租赁期限为20年，超过的5年无效。
2.《房屋租赁合同》已经生效。依据《民法典》第706条的规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”此外，租赁合同约定“本合同自双方到房产管理部门办理租赁登记备案手续之日起生效”。该合同是对合同的生效附停止条件。但因双方当事人已经按照合同约定履行了各自的权利义务，是通过履行的方式弥补形式瑕疵，通过默示合意改变了合同约定的生效条件，因此，未备案登记不影响合同的效力。
3.丙公司的请求不能得到法院的支持。理由如下：丙公司的租金请求权已因清偿而消灭。丙公司从出租人乙公司处受让成为建筑物二楼的所有权人，如无特别约定，其同时概括承受乙公司租赁合同中的权利义务，成为新的出租人，依据《民法典》第630条之规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是甲公司已依据合同约定于2017年1月15日向乙公司支付了2017年全年的房屋租金，该部分合同项下的租金因清偿而消灭，受让人丙公司承继乙公司在租赁合同中的权利义务，自然也无该部分租金请求权，其可以基于不当得利制度向原出租人乙公司要求偿还7月1日起应交付的租金，或依据与乙公司之间买卖合同的约定寻求救济。
4.不能得到法院的支持。《民法典》第728条规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。在本案中，甲公司作为承租人享有优先购买权，甲公司可以乙公司未履行告知义务侵害其优先购买权为由向乙公司请求其承担赔偿责任，但是不能以此为由请求确认乙公司与丙公司之间的房屋买卖合同无效。
5.乙公司的请求不能得到支持。乙公司的请求虽然未超过异议期间，但甲公司的解除权系有法律依据的。依据《民法典》第565条第1款的规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”。本案中甲公司于2017年8月18日向乙公司发出《解除租赁合同通知书》，双方当事人在合同中未约定异议期间，乙公司于2017年12月1日向法院起诉请求确认甲公司的解除行为无效，根据本案的复杂程度以及具体情况，乙公司在2017年12月1日请求司法确认解除合同效力期限并无不当。
甲公司行使解除权有法律根据。依据甲乙公司之间的《房屋租赁合同》约定，乙公司负有提供300平方米的免费停车位的从给付义务，同时合同载明甲公司将该租赁物用于经营超市(合同目的)，乙公司于订立合同时对此明知，但本案乙公司不能如约提供300平方米的免费停车位系政府行为所致，此为合同当事人于订立合同时不可预见、不可避免、不能克服的情形，系不可抗力致使合同目的不能实现，符合《民法典》第563条第1款第1项之规定，甲公司可以据此行使解除权。
6.甲公司可以直接向法院起诉请求解除《房屋租赁合同》。根据《民法典》第565条第2款的规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。据此，对于行使解除权的方式，甲公司可以选择不通知乙公司，而直接起诉请求法院解除合同。
7.乙公司的请求不能得到法院支持。根据《民法典》第580条第1款规定，本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，乙公司请求继续履行的内容并非仅为依约支付租金，更为重要的是，本案所涉项目系商业地产租赁，甲公司依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，乙公司请求甲公司继续履行的内容包括甲公司应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，这些行为显然难以强制履行，故构成《民法典》第580条第1款第2项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，在甲公司不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，法院无法判令继续履行案涉合同。
8.丁公司主张成立。依据《房屋租赁司法解释》第11条，承租人甲公司对房屋进行装修时，应当获得出租人丁公司的同意，承租人甲公司擅自对作为出租人的丁公司所有的房屋进行装修，侵害了丁公司的房屋所有权，应当对丁公司承担损害赔偿责任。
【扩展分析】侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同效力问题
承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定，在出卖人出卖租赁物给第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。《民法典》第726条第1款规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”《房屋租赁司法解释》第15条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”上述规定的目的在于，当房屋出租人侵害承租人的优先购买权时，一方面赋予其一定程度的保护，令其承担损害赔偿责任；另一方面，则意在保护交易安全，维持第三人因正当交易而发生的房屋产权移转的利益。据此，如果出卖人在未通知承租人时即将标的物出卖给第三人，此时承租人优先购买权受到侵犯，会产生侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同是否有效的问题。对于承租人行使优先购买权的法律后果，有损害赔偿说、无效说和形成权说等多种观点。
根据《民法典》第728条的规定，承租人的优先购买权被侵害的，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。即便第三人知道所购房屋之上存在承租人的，只要其没有与出租人恶意串通(如共同虚构交易条件，误导承租人的购买决策)，妨碍承租人行使优先购买权，其合同效力就不应当受到影响。因为，第三人对此可以合理地预期，出租人作为出卖方，也应当确定好承租人是否要优先购买。基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应依照《合同法》有关合同效力的规定进行判断，《民法典》第726条的规定不属于《民法典》第153条所称之效力性强制性规定。依据《民法典》第728条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。对于出租人侵害承租人优先购买权损害赔偿责任的责任性质，有侵权责任和违约责任之争议，此种争议的产生根源在于对优先购买权性质系请求权或形成权认定的不同。此外，承租人的优先购买权被侵害之后可能因此遭受的损失主要有两个方面：一是获得类似房屋所需要多支出的房屋购买价款，以及为了购买新的房屋需要支出的其他费用(如中介费等)；二是因为无法购买所租用房屋而遭受的经营性损失。
2.租赁登记备案属于房产部门行政管制措施，未办理登记不影响租赁合同的效力。《民法典》第706条规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”此外，租赁合同约定“本合同自双方到房产管理部门办理租赁登记备案手续之日起生效”。该合同是对合同的生效附停止条件。但因双方当事人已经按照合同约定履行了各自的权利义务，是通过履行的方式弥补形式瑕疵，通过默示合意改变了合同约定的生效条件，因此，未备案登记不影响合同的效力。
3.本问题考查租赁合同权利义务的概括承受、买卖不破租赁。依据《民法典》第725条的规定，甲乙之间成立租赁合同法律关系，互负租赁合同之债，出租人乙于租赁期间将建筑物二楼出让给丙公司，丙公司受让成为该部分建筑物所有权人，不影响租赁合同效力，丙公司替代原乙公司在租赁合同中的地位，概括承受租赁合同权利义务。因在所有权变动之前，承租人甲公司已于2017年1月15日向乙公司支付2017年全年的房屋租金，出租人就该期间的租金请求权因清偿而消灭，丙公司从乙公司处承继相关的权利义务，应以乙公司的权利义务范围为限，自然无该部分的租金请求权。至于丙公司之损失如何寻求救济，应依据丙公司与乙公司之间法律关系而定，即丙公司可以主张乙公司承担违约损害赔偿责任，或基于不当得利制度向原出租人乙公司要求偿还部分租金。
4.关于乙丙之间的买卖合同效力，应适用《民法典》第728条的规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。
5.本问题考查法定解除权的适用情形及解除权异议期间问题。甲公司解除权是否成立，应适用《民法典》第563条第1款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”的规定。解除权是否超过异议期间，《民法典》第565条第1款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”当事人可以在合同中约定相对人的异议期限以及当事人请求司法确认解除合同效力期限的问题，但如果未有约定，则应默示推定为在合理期限内提出，不宜漫无限制，应根据具体案件来确定，此乃为使法律关系尽早确定所必需。
6.本题考査行使解除权的方式。《民法典》对此作出了一定的修改。《民法典》第565条第2款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”实务中，不少当事人不釆取通知对方的方式行使解除权，而是直接向法院起诉或者申请仲裁请求解除合同，《民法典》认可了这种行使解除权的方式。起诉或申请仲裁后，起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方也能达成解除通知的效果。如果经实体审理后确定行使解除权符合法律规定或当事人约定，该副本送达对方时合同解除。
7.《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案甲公司不再履行《房屋租赁合同》构成违约，原则上“应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，但是乙公司能否要求甲公司继续履行须适用《民法典》第580条第1款之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未请求履行。”
8.《房屋租赁司法解释》第11条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，A栋三楼房屋所有权移转至丁公司后，丁公司取代乙公司成为A栋三楼房屋的出租人，承租人甲公司对A栋三楼房屋进行装修时，应当征得丁公司的同意，但承租人甲公司未征得丁公司的同意，丁公司有权要求甲公司承担损害赔偿责任。
当事人之间的法律关系如图1- 14所示：
【答题要点】
1.该合同条款部分无效。本案《房屋租赁合同》约定租期为25年，超过了《民法典》第705条规定的最长租赁期限20年。依据法律规定，该租赁合同的实际租赁期限为20年，超过的5年无效。
2.《房屋租赁合同》已经生效。依据《民法典》第706条的规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”此外，租赁合同约定“本合同自双方到房产管理部门办理租赁登记备案手续之日起生效”。该合同是对合同的生效附停止条件。但因双方当事人已经按照合同约定履行了各自的权利义务，是通过履行的方式弥补形式瑕疵，通过默示合意改变了合同约定的生效条件，因此，未备案登记不影响合同的效力。
3.丙公司的请求不能得到法院的支持。理由如下：丙公司的租金请求权已因清偿而消灭。丙公司从出租人乙公司处受让成为建筑物二楼的所有权人，如无特别约定，其同时概括承受乙公司租赁合同中的权利义务，成为新的出租人，依据《民法典》第630条之规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是甲公司已依据合同约定于2017年1月15日向乙公司支付了2017年全年的房屋租金，该部分合同项下的租金因清偿而消灭，受让人丙公司承继乙公司在租赁合同中的权利义务，自然也无该部分租金请求权，其可以基于不当得利制度向原出租人乙公司要求偿还7月1日起应交付的租金，或依据与乙公司之间买卖合同的约定寻求救济。
4.不能得到法院的支持。《民法典》第728条规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。在本案中，甲公司作为承租人享有优先购买权，甲公司可以乙公司未履行告知义务侵害其优先购买权为由向乙公司请求其承担赔偿责任，但是不能以此为由请求确认乙公司与丙公司之间的房屋买卖合同无效。
5.乙公司的请求不能得到支持。乙公司的请求虽然未超过异议期间，但甲公司的解除权系有法律依据的。依据《民法典》第565条第1款的规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”。本案中甲公司于2017年8月18日向乙公司发出《解除租赁合同通知书》，双方当事人在合同中未约定异议期间，乙公司于2017年12月1日向法院起诉请求确认甲公司的解除行为无效，根据本案的复杂程度以及具体情况，乙公司在2017年12月1日请求司法确认解除合同效力期限并无不当。
甲公司行使解除权有法律根据。依据甲乙公司之间的《房屋租赁合同》约定，乙公司负有提供300平方米的免费停车位的从给付义务，同时合同载明甲公司将该租赁物用于经营超市(合同目的)，乙公司于订立合同时对此明知，但本案乙公司不能如约提供300平方米的免费停车位系政府行为所致，此为合同当事人于订立合同时不可预见、不可避免、不能克服的情形，系不可抗力致使合同目的不能实现，符合《民法典》第563条第1款第1项之规定，甲公司可以据此行使解除权。
6.甲公司可以直接向法院起诉请求解除《房屋租赁合同》。根据《民法典》第565条第2款的规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。据此，对于行使解除权的方式，甲公司可以选择不通知乙公司，而直接起诉请求法院解除合同。
7.乙公司的请求不能得到法院支持。根据《民法典》第580条第1款规定，本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，乙公司请求继续履行的内容并非仅为依约支付租金，更为重要的是，本案所涉项目系商业地产租赁，甲公司依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，乙公司请求甲公司继续履行的内容包括甲公司应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，这些行为显然难以强制履行，故构成《民法典》第580条第1款第2项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，在甲公司不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，法院无法判令继续履行案涉合同。
8.丁公司主张成立。依据《房屋租赁司法解释》第11条，承租人甲公司对房屋进行装修时，应当获得出租人丁公司的同意，承租人甲公司擅自对作为出租人的丁公司所有的房屋进行装修，侵害了丁公司的房屋所有权，应当对丁公司承担损害赔偿责任。
【扩展分析】侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同效力问题
承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定，在出卖人出卖租赁物给第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。《民法典》第726条第1款规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”《房屋租赁司法解释》第15条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”上述规定的目的在于，当房屋出租人侵害承租人的优先购买权时，一方面赋予其一定程度的保护，令其承担损害赔偿责任；另一方面，则意在保护交易安全，维持第三人因正当交易而发生的房屋产权移转的利益。据此，如果出卖人在未通知承租人时即将标的物出卖给第三人，此时承租人优先购买权受到侵犯，会产生侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同是否有效的问题。对于承租人行使优先购买权的法律后果，有损害赔偿说、无效说和形成权说等多种观点。
根据《民法典》第728条的规定，承租人的优先购买权被侵害的，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。即便第三人知道所购房屋之上存在承租人的，只要其没有与出租人恶意串通(如共同虚构交易条件，误导承租人的购买决策)，妨碍承租人行使优先购买权，其合同效力就不应当受到影响。因为，第三人对此可以合理地预期，出租人作为出卖方，也应当确定好承租人是否要优先购买。基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应依照《合同法》有关合同效力的规定进行判断，《民法典》第726条的规定不属于《民法典》第153条所称之效力性强制性规定。依据《民法典》第728条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。对于出租人侵害承租人优先购买权损害赔偿责任的责任性质，有侵权责任和违约责任之争议，此种争议的产生根源在于对优先购买权性质系请求权或形成权认定的不同。此外，承租人的优先购买权被侵害之后可能因此遭受的损失主要有两个方面：一是获得类似房屋所需要多支出的房屋购买价款，以及为了购买新的房屋需要支出的其他费用(如中介费等)；二是因为无法购买所租用房屋而遭受的经营性损失。
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